Gladia Heights 2026评测：守添旁的吉宝（Keppel）与康田（Khang Dien）公寓（价格、户型、付款、对比Palm River）
Gladia Heights是吉宝置业（Keppel，新加坡）与康田（Khang Dien）合资开发的三栋公寓项目，共616套公寓和23套商铺，位于守德市平政东坊武志公路正面，处在守添旁一个三面临水的60公顷综合城区之内。项目于2026年8月1日开盘，首批房源超过90%被认购（约4万亿越南盾）。官方价格：毛坯交付的B3塔约8300万越南盾每平方米，精装交付的B1、B2塔约9100万越南盾每平方米，按建筑面积计算，未含增值税。预计2028年第一季度交房。这是东部少数外国人可以购买且已有银行保函的项目之一。
Gladia Heights 速览
| 位置 | 武志公路正面，守德市平政东坊（原第二郡），守添旁60公顷综合城区内；距离胡志明市货物转运中心吉莱（Cat Lai）与富友（Phu Huu）港区仅数公里 |
| 开发商 | 吉宝置业（Keppel，新加坡）与康田（Khang Dien）合资 |
| 规模 | 1.26公顷 · 3栋塔楼：B1 The Future、B2 The First、B3 The Advanta · 616套公寓 + 23套商铺 |
| 整体规划 | Gladia by the Waters 11.8公顷：另有226套别墅与联排 · 9公顷景观、5座主题公园、2公里滨江跑道 |
| 户型 | 1至4房 · 套内47.8至130.8㎡（建筑面积53.5至144.2㎡） |
| 配套 | 60余项配套 · 2座会所 · 2个泳池 · 100%备用电源 · 每栋塔楼独立大堂 |
| 绿色认证 | 每栋塔楼获BCA Green Mark Gold，另获BCA Green Mark for Districts（新加坡建设局） |
| 法律状态 | 已有土地证 · 具备期房销售资格文件 · 越南工商银行（VietinBank）保函 · 外国人可购买 |
| 官方价格（首期，2026年8月） | B3塔约8300万越南盾每平方米起（毛坯），B1、B2塔约9100万越南盾每平方米（精装），按建筑面积计算，未含增值税，随楼层与朝向浮动 |
| 预计交房 | 2028年第一季度（开发商）· 交房后办理粉皮证 |
| 付款 | 签买卖合同支付10%并保持到交房 · 可贷75% · 首次放款起24个月不还本息（VietinBank、BIDV、OCB、MB、Vietcombank、渣打） |
| 开盘结果 | 2026年8月1日：首批房源认购超过90%，总值约4万亿越南盾 |
位置：武志公路正面，三面临水，紧邻守添
Gladia Heights位于武志公路，这条路规划拓宽至12车道，直接连接守添新城与东部各区以及隆城、油炸高速。周边多项基础设施正在施工：2号环路、3号环路、安富立交、美水立交，以及规划中的地铁线。开发商公布：从项目到巴森桥约15分钟，到滨城市场约20分钟。比距离更重要的是环境：项目位于三面临水的60公顷综合城区内，学校、医疗、商业、公园与广场统一规划，而不是老城区里孤立的一栋楼。
| 目的地 | 车程（非高峰时段估算） |
|---|---|
| 守添（新金融中心） | 紧邻 |
| 巴森桥至第一郡 | 约15分钟 |
| 滨城市场 | 约20分钟 |
| Thiso Mall · Estella Place · MM Mega Market | 5至10分钟 |
| 国际学校 AIS · TAS · VAS · RMIT · FPT | 5至15分钟 |
| 医院 AIH · FV · Tam Duc心脏 · Vinmec Central Park | 5至20分钟 |
| 隆城机场（2026） | 经高速约40分钟 |
少有评测提及的角度：越南最大港口群就在旁边，以及随之而来的租客群
Gladia Heights距离吉莱与富友港区仅数公里。吉莱是越南最大的集装箱港：西贡新港体系2025年吞吐量达1140万标准箱，其中吉莱一港占全国集装箱量近一半，占胡志明市进出口集装箱量九成以上。这里是全市的货物转运中心，并将长期运营：来自盖梅、氏贵、芹耶以及东南部各工业区的货物都要经过这里。对自住买家来说，集装箱车流是缺点，而这正是这一带土地价格低于市中心同类滨江地块的原因。
- 谁在这里租房：航运公司、货代、西贡新港与码头运营商的管理层和专业人员；胡志明市高科技园区（三星、英特尔、日本电产）、吉莱工业区以及河对岸仁泽工业区的工程师与厂长；在供应链中工作的韩国、日本、新加坡、台湾人群。他们签1至3年长租，两房预算每月2000万至3500万越南盾，要求离工作地近，同时要新加坡标准的物业管理，而港口周边此前没有这样的产品。
- 基础设施正在把货车与城市道路分开：四层美水立交（2026年完工）、投资8.782万亿越南盾的吉莱至富友连港道路直通3号环路与高速（2026年开工，预计2029年完成）、武志公路拟由6车道拓宽至12车道（约5.5万亿越南盾）。
- 隆城机场（2026）加上吉莱港：胡志明市首次出现最大海港与新国际机场同在一个居住区40分钟车程内的格局。港口加机场，是亚洲每一座港口城市形成专业人才租客群的固定组合。
发展中国家已经验证过这一点：当基础设施把货流移出城市路网后，运营中港口旁的高端住宅仍然持续升值。深圳蛇口（中国）：招商局的蛇口集装箱码头仍在运营，紧邻的海上世界与太子湾是深圳西部最贵的公寓区，租客正是港口与科技行业的专业人士。雅加达 Pantai Indah Kapuk 与 Kelapa Gading（印尼）：紧靠印尼最大的丹戎不碌港，在货运专用高速通车后，从工业边缘变成外籍人士与商界人士的高端住区。孟买新城 Kharghar 与 Ulwe（印度）：紧邻JNPT港，在阿塔尔大桥与新孟买机场落成后，2023至2025年价格大幅重估，是与吉莱加隆城最接近的案例。曼谷 Bang Na（泰国）：通往林查班港的走廊，供应链员工成为最稳定的租客群。
落到Gladia Heights上：第一，选2BS与2BL户型（套内64至77㎡），面向物流与制造业专业人士，租赁流动性最高、入手成本最低。第二，以至少三年的持有期买入，完整经历2026至2029年的基础设施周期，届时集装箱车将离开武志公路。第三，优先选择朝江或朝内景的单位。第四，如果您是在港口、高科技园区或仁泽工作的外国人，这是15分钟车程内少有的既可购买、又具备吉宝标准的项目。
上述四个港口片区有一个共同规律：房价是在连港道路通车之后上涨，而不是之前。对Gladia而言，要盯的时间点是吉莱至富友连港道路（8.782万亿越南盾，2026至2029年）。
我下午五点站在武志公路上：集装箱车仍然排队。这是2029年之前真实存在的缺点，也是首期价格比守添低40%至50%的原因。
整体规划：Gladia by the Waters，11.8公顷
Gladia Heights是Gladia by the Waters的高层阶段。该项目占地11.8公顷，还包含2025年已售出的226套别墅与联排。11.8公顷中有多达9公顷用于景观、基础设施与配套：5座主题公园、滨江步道，以及环绕项目的2公里跑步与骑行道。公寓区仅占1.26公顷，但住户共享低层区的全部景观，人均绿地水平在公寓项目中少见。
开发商：吉宝与康田，两份互补的履历
- 吉宝置业（新加坡）：在越南超过30年，作品包括Saigon Centre、The Estella、Estella Heights、Riviera Point、Celesta，买家记住这个名字是因为施工质量与交房后的转售价格。
- 康田：越南本土开发商，在东部以法律文件干净、按期交房著称（Lovera、Jamila、Safira）。此次合资成立于低层Gladia by the Waters成功之后。三栋塔楼全部取得新加坡建设局的BCA Green Mark Gold绿色建筑认证，意味着水电运营成本更低，面向外籍租客的出租条件更好。
规模、密度与三栋塔楼的布局
616套公寓分布在1.26公顷上，单看密度偏高，但需要与共享的9公顷景观一起理解。设计上的差异是独立与半独立公寓：每套最多只与一户共墙，其余三面对外，因此比夹在两户之间的户型更通透明亮。据开发商介绍，约70%的公寓拥有江景；两房以上户型均配独立阳台与晾晒区。每栋塔楼设独立接待大堂，配套双份布置（2座会所、2个泳池），住户不必集中在一处。
平面与户型：套内率约90%
下表取自官方手册。Gladia Heights的套内面积与建筑面积之比达到89%至92%，高于胡志明市高端公寓常见的85%至88%，意味着买家为墙体付的钱更少，实际可用面积更多。
| 户型 | 建筑面积（㎡） | 套内面积（㎡） | 套内率 | 房号 |
|---|---|---|---|---|
| 1BL | 53.46 | 47.80 | 89% | B1.03 · B1.08 · B2.06 · B2.11 · B3.15 |
| 2BS-a | 71.35 | 64.40 | 90% | B2.09 · B2.12 · B2.15 · B3.06 · B3.07 · B3.14 |
| 2BS-c | 71.55 | 64.45 | 90% | B3.01 · B3.18 |
| 2BL-a | 85.09 | 77.29 | 91% | B2.07 · B2.08 |
| 3BS | 114.95 | 105.30 | 92% | B1.01 · B1.02 |
| 3BL-a | 124.70 | 113.06 | 91% | B1.04 · B1.07 · B3.05 · B3.09 · B3.13 |
| 3BL-b | 123.85 | 114.42 | 92% | B2.04 · B3.17 · B3.19 |
| 4B | 144.19 | 130.75 | 91% | B1.06 · B3.04 |
我的专业判断：2BS（套内64㎡）最容易出租和转手，面向在守添工作的单身专业人士或情侣，也是两房中入手价最低的。3BL-a与3BL-b（套内113至114㎡）适合子女在15分钟车程内国际学校就读的家庭。所有户型都带一个多功能加一空间，可作书房、儿童学习区或佣人房。
配套：60余项，双组布置
- 银河泳池与星光泳池（配水下音响）：两种不同的游泳体验
- 泳池上方漂浮按摩池、雨帘、带喷雾效果的人行天桥
- 两座会所：健身房、瑜伽室、宴会厅、多媒体室，每栋塔楼独立接待大堂
- 足底按摩步道、5座主题公园、2公里滨江跑步与骑行道
- 全楼100%备用电源、地下室电动车充电、每栋塔楼独立电梯厅
Gladia Heights 价格
以下为开发商在2026年8月1日开盘时公布的官方价格，未含增值税，按建筑面积计算，随楼层与朝向浮动（江景与别墅景更高）：
| 塔楼 | 均价 | 两房 | 三房 |
|---|---|---|---|
| B1 The Future 与 B2 The First，精装交付 | 约9100万越南盾每平方米 | 两房71至85㎡：约71亿至89亿越南盾 | 三房124㎡：约123亿至130亿越南盾 |
| B3 The Advanta，毛坯交付（开发商完成地面、天花、墙面与卫生间） | 约8300万越南盾每平方米起 | 两房71至85㎡：约60亿至85亿越南盾 | 三房114至125㎡：约98亿至128亿越南盾 |
作为对照，5公里半径内：守添成交价约每平方米10000美元，草田为每平方米6000至8000美元。Gladia Heights按建筑面积、未含税约每平方米3300至3600美元，比同为国际开发商标准的周边项目低约10%至20%。这也是首批房源在不到四小时内售出超过90%的原因。剩余房源与下一批次，请联系我获取按房号更新的价格表。
24小时内获取首期价格表与Gladia Heights剩余房源
我会发送开发商价格文件、按塔楼与楼层的在售房源清单，以及10%付款进度表。请选择您常用的渠道：
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Gladia Heights 对比 Palm River：东部该选哪个？
两个项目相距约3公里，面向同一批自住与出租投资客群，但定位明显不同：
| 对比项 | Gladia Heights | Palm River |
|---|---|---|
| 开发商 | 吉宝与康田合资 | Huong Viet Properties（Palm City内的一个分区） |
| 位置 | 武志公路正面，平政东坊，守添旁60公顷城区 | 南沥节，平政坊，Giong Ong To河畔，紧邻沥节体育中心 |
| 规模 | 3塔 · 616套 + 23商铺 · 共享9公顷景观 | 4塔 · 620套 + 71套officetel + 13商铺 |
| 户型 | 1至4房，套内47.8至130.8㎡ | 开间至顶层复式，33至300㎡以上 |
| 参考价 | 建筑面积约8300万至9100万越南盾每平方米，未含税（换算为套内含税约1亿至1.1亿每平方米） | 套内1.68亿越南盾每平方米，已含增值税 |
| 亮点 | 三面临水综合城区、BCA绿色认证、半独立户型、100%备用电源 | 7万座体育中心、平政地铁站、每层4至6户 |
| 交房 | 2028年第一季度 | 按工程进度（约27个月付款至交房） |
| 外国人 | 可购买（在允许额度内） | 可购买，仍有额度 |
| 适合 | 自住家庭、看重守添旁土地长期价值的投资者 | 看好体育与地铁基建的投资者、要求低密度的买家 |
我如何读这张表：Gladia Heights在每平方米可用面积的价格与景观规划上占优；Palm River在低密度和体育、地铁的题材上占优。如果预算是两房70亿至90亿越南盾，并且希望按国际开发商公布的价格买入，Gladia更稳妥。完整对比请读Palm River评测（越南文）。
付款方式
- 签买卖合同时支付10%，并保持这一比例直到交房（预计2028年第一季度）
- 合作银行可贷至75%：VietinBank、BIDV、OCB、MB Bank、Vietcombank、渣打
- 自首次放款起24个月不还本金与利息，由开发商贴息
- 外国买家：双语合同，通过本人在越南的银行账户付款，产权50年可续期一次
Chris的观点：谁适合买，以及两个需要盯的风险
适合买入的三类人：子女在东部国际学校就读、需要绿色环境又能15至20分钟进市中心的家庭；面向物流、吉莱港、高科技园区、仁泽工业区与守添专业人士的出租投资者，2BS与2BL最合适；希望购买新加坡开发商作品、且项目已有VietinBank保函的外国人。
两个需要盯的风险。第一，在吉莱至富友连港道路完工（预计2029年）之前，武志公路仍要承担集装箱车流；12车道拓宽与地铁线目前是规划而非承诺，未建成的基础设施是变量而不是常量。第二，2026至2028年东部供应量很大（Global City、The Privé、Palm River、Eaton Park），交房后头一两年租金可能承压。如果以五年以上的持有期买入并选择江景或别墅景单位，这两个风险都会明显下降。
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我接受该项目的转让委托，也代表买家工作。告诉我预算与偏好的户型：24小时内您会收到开发商价格表、按塔楼与楼层的在售房源，以及关于哪些缺点是真实存在的坦白说明。
或直接联系：Zalo 0922 797 100 · WhatsApp · 微信 ChrisPhuong · 阅读外国人在越南买房指南。
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